{"id":1149,"date":"2026-02-12T07:00:00","date_gmt":"2026-02-12T10:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/advogadamarialuiza.com.br\/blog\/?p=1149"},"modified":"2026-02-12T06:19:19","modified_gmt":"2026-02-12T09:19:19","slug":"inventario-de-imoveis-irregulares-como-regularizar-a-heranca-e-evitar-a-perda-de-bens","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/advogadamarialuiza.com.br\/blog\/inventario-de-imoveis-irregulares-como-regularizar-a-heranca-e-evitar-a-perda-de-bens\/","title":{"rendered":"Invent\u00e1rio de Im\u00f3veis Irregulares: Como Regularizar a Heran\u00e7a e Evitar a Perda de Bens"},"content":{"rendered":"\n<p>Um cen\u00e1rio muito comum no meu escrit\u00f3rio \u00e9 o seguinte: a fam\u00edlia decide abrir o invent\u00e1rio e, ao buscar a documenta\u00e7\u00e3o, descobre que o im\u00f3vel deixado pelo falecido n\u00e3o tem registro no Cart\u00f3rio de Registro de Im\u00f3veis. \u00c0s vezes \u00e9 apenas um &#8220;contrato de compra e venda&#8221; assinado h\u00e1 30 anos, ou uma constru\u00e7\u00e3o que nunca foi averbada na prefeitura.<\/p>\n\n\n\n<p>Surge ent\u00e3o o p\u00e2nico: <em>&#8220;Dra., n\u00f3s vamos perder a casa?&#8221;<\/em> ou <em>&#8220;\u00c9 poss\u00edvel fazer o invent\u00e1rio de algo que n\u00e3o est\u00e1 no papel?&#8221;<\/em>.<\/p>\n\n\n\n<p>Como advogada <a href=\"https:\/\/advogadamarialuiza.com.br\/\">especialista em Direito de Fam\u00edlia e Sucess\u00f5es<\/a>, preparei este guia para explicar que, embora seja um desafio, <strong>existe solu\u00e7\u00e3o jur\u00eddica<\/strong> para o invent\u00e1rio de bens irregulares. Vamos entender como proteger o patrim\u00f4nio da sua fam\u00edlia.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">1. O que \u00e9 um Im\u00f3vel Irregular para o Direito?<\/h2>\n\n\n\n<p>No Brasil, s\u00f3 \u00e9 dono quem registra. Para o Direito, ter apenas a &#8220;escritura&#8221; ou o &#8220;contrato de gaveta&#8221; n\u00e3o \u00e9 o mesmo que ter a propriedade definitiva. O im\u00f3vel est\u00e1 irregular quando:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>N\u00e3o possui matr\u00edcula pr\u00f3pria no Registro de Im\u00f3veis.<\/li>\n\n\n\n<li>A constru\u00e7\u00e3o (a casa em si) n\u00e3o foi averbada, constando apenas o lote no papel.<\/li>\n\n\n\n<li>O im\u00f3vel foi comprado atrav\u00e9s de contrato de gaveta e nunca passou para o nome do falecido.<\/li>\n\n\n\n<li>Houve sucessivos falecimentos na fam\u00edlia e os invent\u00e1rios anteriores nunca foram feitos.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">2. \u00c9 poss\u00edvel fazer o Invent\u00e1rio de Direitos de Posse?<\/h2>\n\n\n\n<p>A resposta curta \u00e9: <strong>Sim.<\/strong> Quando o falecido n\u00e3o tinha a propriedade (o registro), mas tinha a posse do im\u00f3vel, o que entra no invent\u00e1rio s\u00e3o os <strong>&#8220;Direitos Possess\u00f3rios&#8221;<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p>Nesse caso, n\u00f3s inventariamos o valor econ\u00f4mico daquela posse. Isso permite que os herdeiros assumam legalmente o lugar do falecido naquela situa\u00e7\u00e3o, evitando que o bem fique &#8220;no limbo&#8221; ou seja alvo de invas\u00f5es e questionamentos de terceiros.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">3. Os Caminhos para a Regulariza\u00e7\u00e3o<\/h2>\n\n\n\n<p>Dependendo da situa\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel, existem tr\u00eas caminhos principais para regularizar a heran\u00e7a:<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">A. Adjudica\u00e7\u00e3o Compuls\u00f3ria<\/h3>\n\n\n\n<p>Se o falecido comprou o im\u00f3vel, pagou tudo, tem o contrato, mas o antigo vendedor sumiu ou se recusa a assinar a escritura, os herdeiros podem entrar com uma a\u00e7\u00e3o de adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria para que o juiz supra a assinatura do vendedor e transfira o im\u00f3vel.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">B. Usucapi\u00e3o (Judicial ou Extrajudicial)<\/h3>\n\n\n\n<p>Se a fam\u00edlia det\u00e9m a posse mansa e pac\u00edfica h\u00e1 muitos anos (geralmente mais de 5, 10 ou 15 anos, dependendo do caso), os herdeiros podem ingressar com o pedido de Usucapi\u00e3o. A grande vantagem \u00e9 que o Usucapi\u00e3o Extrajudicial \u00e9 muito mais r\u00e1pido e j\u00e1 entrega o im\u00f3vel com matr\u00edcula nova e limpa para os herdeiros.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">C. REURB (Regulariza\u00e7\u00e3o Fundi\u00e1ria)<\/h3>\n\n\n\n<p>Muitos bairros em nossa regi\u00e3o est\u00e3o passando por processos de REURB junto \u00e0 Prefeitura de Divin\u00f3polis. \u00c9 uma via administrativa mais barata e simplificada para regularizar n\u00facleos urbanos informais.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">4. O Perigo de Vender Im\u00f3vel Irregular durante o Invent\u00e1rio<\/h2>\n\n\n\n<p>\u00c9 tentador querer vender o im\u00f3vel irregular logo para dividir o dinheiro entre os herdeiros. No entanto, vender um im\u00f3vel sem registro (venda de posse) desvaloriza o bem em at\u00e9 <strong>40% do valor de mercado<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p>Al\u00e9m disso, o comprador ter\u00e1 dificuldades em conseguir financiamento banc\u00e1rio, o que restringe o seu p\u00fablico apenas a investidores que pagam muito pouco. Regularizar antes de vender n\u00e3o \u00e9 um gasto, \u00e9 um investimento que protege o valor da heran\u00e7a.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">5. E se a constru\u00e7\u00e3o n\u00e3o estiver averbada?<\/h2>\n\n\n\n<p>Muitas vezes o lote est\u00e1 regular, mas o falecido construiu uma casa de dois andares e nunca informou \u00e0 prefeitura ou ao cart\u00f3rio. No invent\u00e1rio, precisaremos:<\/p>\n\n\n\n<ol start=\"1\" class=\"wp-block-list\">\n<li>Obter o &#8220;Habite-se&#8221; na Prefeitura de Divin\u00f3polis.<\/li>\n\n\n\n<li>Pagar o INSS da obra (se for recente).<\/li>\n\n\n\n<li>Averbar a constru\u00e7\u00e3o na matr\u00edcula do im\u00f3vel.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<p>Fazer isso durante o invent\u00e1rio evita multas pesadas da prefeitura e permite que o im\u00f3vel seja avaliado pelo seu valor real (casa + lote) e n\u00e3o apenas como um lote vazio.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">6. O Papel Estrat\u00e9gico do Advogado Especialista<\/h2>\n\n\n\n<p>Lidar com im\u00f3veis irregulares exige um conhecimento profundo n\u00e3o s\u00f3 de Sucess\u00f5es, mas tamb\u00e9m de Direito Imobili\u00e1rio. O advogado dever\u00e1:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Analisar a &#8220;cadeia dominial&#8221; (quem vendeu para quem at\u00e9 chegar no falecido).<\/li>\n\n\n\n<li>Verificar pend\u00eancias de IPTU e taxas municipais.<\/li>\n\n\n\n<li>Escolher o caminho mais barato e r\u00e1pido para a fam\u00edlia: se compensa regularizar dentro do invent\u00e1rio ou atrav\u00e9s de uma a\u00e7\u00e3o aut\u00f4noma de Usucapi\u00e3o.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Conclus\u00e3o: Seguran\u00e7a para o Legado da sua Fam\u00edlia<\/h2>\n\n\n\n<p>Um im\u00f3vel irregular \u00e9 uma bomba-rel\u00f3gio. Com o falecimento do propriet\u00e1rio de fato, a situa\u00e7\u00e3o jur\u00eddica se torna ainda mais complexa. No entanto, com a estrat\u00e9gia correta, \u00e9 poss\u00edvel transformar um &#8220;contrato de gaveta&#8221; em uma escritura definitiva no nome dos herdeiros.<\/p>\n\n\n\n<p>N\u00e3o deixe que a burocracia consuma o patrim\u00f4nio que seus pais levaram uma vida inteira para construir.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>Tem um im\u00f3vel irregular na fam\u00edlia e precisa abrir o invent\u00e1rio?<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>Regularizar um bem exige t\u00e9cnica, paci\u00eancia e conhecimento das normas locais dos cart\u00f3rios. N\u00e3o corra o risco de perder prazos ou sofrer multas desnecess\u00e1rias.<\/p>\n\n\n\n<p>Somos especialistas em desembara\u00e7ar heran\u00e7as complexas e regularizar propriedades, garantindo que o seu direito seja respeitado e o seu patrim\u00f4nio valorizado.<\/p>\n\n\n\n<p>[<strong><a href=\"https:\/\/api.whatsapp.com\/send\/?phone=5537991240792&amp;text&amp;type=phone_number&amp;app_absent=0\">Clique aqu<\/a>i para falar conosco pelo WhatsApp e regularizar a situa\u00e7\u00e3o do seu im\u00f3vel hoje mesmo.<\/strong>]<\/p>\n\n\n\n<p><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Descubra como realizar o invent\u00e1rio de im\u00f3veis sem escritura ou irregulares e conhe\u00e7a [&hellip;]<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":1150,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"saved_in_kubio":false,"_seopress_robots_primary_cat":"","_seopress_titles_title":"","_seopress_titles_desc":"","_seopress_robots_index":"","footnotes":""},"categories":[27],"tags":[1055,94,318,129,419,128,330,337,1056,1047,1045,1049,1054,604,687,1051,1048,1052,1046,1053,1050],"class_list":["post-1149","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-direito-de-sucessoes","tag-adjudicacao-compulsoria","tag-advogada-de-familia","tag-advogada-de-familia-em-divinopolis","tag-advogada-de-inventario","tag-advogada-de-inventario-em-divinopolis","tag-advogada-de-sucessoes","tag-advogada-de-sucessoes-em-divinopolis","tag-advogado-divinopolis","tag-advogado-especializado-em-imoveis","tag-averbacao-de-construcao","tag-como-regularizar-imovel-sem-escritura","tag-contrato-de-gaveta-heranca","tag-direito-imobiliario-sucessorio","tag-escritorio-de-advocacia-familiar","tag-escritorio-de-advocacia-familiar-em-divinopolis","tag-heranca-sem-registro","tag-inventario-de-imovel-irregular","tag-iptu-atrasado-inventario","tag-posse-de-imovel-falecido","tag-regularizacao-fundiaria-mg","tag-usucapiao-extrajudicial"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/advogadamarialuiza.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1149","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/advogadamarialuiza.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/advogadamarialuiza.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/advogadamarialuiza.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/advogadamarialuiza.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=1149"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/advogadamarialuiza.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1149\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":1151,"href":"https:\/\/advogadamarialuiza.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1149\/revisions\/1151"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/advogadamarialuiza.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media\/1150"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/advogadamarialuiza.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=1149"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/advogadamarialuiza.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=1149"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/advogadamarialuiza.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=1149"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}