Um cenário muito comum no meu escritório é o seguinte: a família decide abrir o inventário e, ao buscar a documentação, descobre que o imóvel deixado pelo falecido não tem registro no Cartório de Registro de Imóveis. Às vezes é apenas um “contrato de compra e venda” assinado há 30 anos, ou uma construção que nunca foi averbada na prefeitura.
Surge então o pânico: “Dra., nós vamos perder a casa?” ou “É possível fazer o inventário de algo que não está no papel?”.
Como advogada especialista em Direito de Família e Sucessões, preparei este guia para explicar que, embora seja um desafio, existe solução jurídica para o inventário de bens irregulares. Vamos entender como proteger o patrimônio da sua família.
1. O que é um Imóvel Irregular para o Direito?
No Brasil, só é dono quem registra. Para o Direito, ter apenas a “escritura” ou o “contrato de gaveta” não é o mesmo que ter a propriedade definitiva. O imóvel está irregular quando:
- Não possui matrícula própria no Registro de Imóveis.
- A construção (a casa em si) não foi averbada, constando apenas o lote no papel.
- O imóvel foi comprado através de contrato de gaveta e nunca passou para o nome do falecido.
- Houve sucessivos falecimentos na família e os inventários anteriores nunca foram feitos.
2. É possível fazer o Inventário de Direitos de Posse?
A resposta curta é: Sim. Quando o falecido não tinha a propriedade (o registro), mas tinha a posse do imóvel, o que entra no inventário são os “Direitos Possessórios”.
Nesse caso, nós inventariamos o valor econômico daquela posse. Isso permite que os herdeiros assumam legalmente o lugar do falecido naquela situação, evitando que o bem fique “no limbo” ou seja alvo de invasões e questionamentos de terceiros.
3. Os Caminhos para a Regularização
Dependendo da situação do imóvel, existem três caminhos principais para regularizar a herança:
A. Adjudicação Compulsória
Se o falecido comprou o imóvel, pagou tudo, tem o contrato, mas o antigo vendedor sumiu ou se recusa a assinar a escritura, os herdeiros podem entrar com uma ação de adjudicação compulsória para que o juiz supra a assinatura do vendedor e transfira o imóvel.
B. Usucapião (Judicial ou Extrajudicial)
Se a família detém a posse mansa e pacífica há muitos anos (geralmente mais de 5, 10 ou 15 anos, dependendo do caso), os herdeiros podem ingressar com o pedido de Usucapião. A grande vantagem é que o Usucapião Extrajudicial é muito mais rápido e já entrega o imóvel com matrícula nova e limpa para os herdeiros.
C. REURB (Regularização Fundiária)
Muitos bairros em nossa região estão passando por processos de REURB junto à Prefeitura de Divinópolis. É uma via administrativa mais barata e simplificada para regularizar núcleos urbanos informais.
4. O Perigo de Vender Imóvel Irregular durante o Inventário
É tentador querer vender o imóvel irregular logo para dividir o dinheiro entre os herdeiros. No entanto, vender um imóvel sem registro (venda de posse) desvaloriza o bem em até 40% do valor de mercado.
Além disso, o comprador terá dificuldades em conseguir financiamento bancário, o que restringe o seu público apenas a investidores que pagam muito pouco. Regularizar antes de vender não é um gasto, é um investimento que protege o valor da herança.
5. E se a construção não estiver averbada?
Muitas vezes o lote está regular, mas o falecido construiu uma casa de dois andares e nunca informou à prefeitura ou ao cartório. No inventário, precisaremos:
- Obter o “Habite-se” na Prefeitura de Divinópolis.
- Pagar o INSS da obra (se for recente).
- Averbar a construção na matrícula do imóvel.
Fazer isso durante o inventário evita multas pesadas da prefeitura e permite que o imóvel seja avaliado pelo seu valor real (casa + lote) e não apenas como um lote vazio.
6. O Papel Estratégico do Advogado Especialista
Lidar com imóveis irregulares exige um conhecimento profundo não só de Sucessões, mas também de Direito Imobiliário. O advogado deverá:
- Analisar a “cadeia dominial” (quem vendeu para quem até chegar no falecido).
- Verificar pendências de IPTU e taxas municipais.
- Escolher o caminho mais barato e rápido para a família: se compensa regularizar dentro do inventário ou através de uma ação autônoma de Usucapião.
Conclusão: Segurança para o Legado da sua Família
Um imóvel irregular é uma bomba-relógio. Com o falecimento do proprietário de fato, a situação jurídica se torna ainda mais complexa. No entanto, com a estratégia correta, é possível transformar um “contrato de gaveta” em uma escritura definitiva no nome dos herdeiros.
Não deixe que a burocracia consuma o patrimônio que seus pais levaram uma vida inteira para construir.
Tem um imóvel irregular na família e precisa abrir o inventário?
Regularizar um bem exige técnica, paciência e conhecimento das normas locais dos cartórios. Não corra o risco de perder prazos ou sofrer multas desnecessárias.
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